Rozwój sektora nieruchomości zależy od wielu czynników: koniunktury gospodarczej, polityki kredytowej, struktury demograficznej, a także w dużej mierze od regulacji podatkowych i prawnych. Kierunek i siła ich oddziaływania kształtuje podaż i popytu na mieszkania oraz wzajemne potrzeby i możliwości na linii inwestor i nabywca. Wpływ oddziaływania tych czynników odczuwają wszyscy uczestnicy rynku, zarówno inwestorzy, deweloperzy, jak i nabywcy. Jakie są najważniejsze przepisy prawno-podatkowe kształtujące rynek nieruchomości?

Rok 2022 przyniósł istotne zmiany w polskim systemie prawno-podatkowym, a w roku bieżącym planowane są kolejne regulacje, które znacząco wpłynął na kształt całego sektora mieszkaniowego.

Najważniejsze zmiany w przepisach prawno-podatkowych wpływające na kształt rynku nieruchomości w Polsce:

Prawo budowlane

Prawo budowlane reguluje proces budowy, warunki techniczne i formalne dotyczące obiektów budowlanych. Określa m.in. wymagania dotyczące projektowania, wykonawstwa, nadzoru budowlanego, odbioru i użytkowania nieruchomości. W 2022 r. rozpoczęła się nowelizacji ustawy mającej na celu optymalizację procesu inwestycyjno-budowlanego, w której zmiany wprowadzano etapami aż do kwietnia 2023 r. Najważniejsze reformy to rozszerzenie katalogu obiektów budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę oraz wprowadzenie Elektronicznego Dziennika Budowy do rejestrowania w formie internetowej postępu prac budowlanych i wszystkich czynności towarzyszących.

Ustawa deweloperska

Ustawa deweloperska, znana jako Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jest polskim aktem prawnym mającym na celu ochronę interesów nabywców nieruchomości od deweloperów. Określa m.in.: prawa i obowiązki stron umowy najmu, zasady ustalania czynszu, ochronę najemców przed bezprawnymi wypowiedzeniami umowy najmu czy procedurę sporów najemnych. Ustawa deweloperska ma na celu zwiększenie bezpieczeństwa transakcji nieruchomościowych i ochronę nabywców przed nieuczciwymi praktykami deweloperów. Wprowadza ona również wymogi dotyczące profesjonalizmu i transparentności działań deweloperów. Od 1 lipca 2022 r. zaczęły obowiązywać nowelizacje, w których najistotniejszą zmianą jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

- Deweloperski Funduszu Gwarancyjny zapewnia kupującym pełną ochronę ich pieniędzy. Deweloperzy mają obowiązek płacić składki do Funduszu od każdej wpłaty nabywców - maksymalnie 2% dla otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych i 0,2% dla zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych – mówi Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home.

Amortyzacja podatkowa

Amortyzacja podatkowa to proces rozłożenia kosztów nabycia lub produkcji środków trwałych na ustalonych zasadach w celu określenia rocznych odpisów podatkowych. Jest to mechanizm, który umożliwia przedsiębiorstwom zmniejszenie opodatkowanej podstawy dochodu poprzez uwzględnienie stopniowego zużycia wartości ekonomicznej aktywów trwałych. Od 1 stycznia 2023 roku podatnicy nie mogą zaliczać do kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych. Ograniczenia w amortyzacji podatkowej mogą dotykać także pozostałe rodzaje nieruchomości, w zależności od ich ujęcia dla potrzeb rachunkowych.

Podatek od przerzuconych dochodów

Podatek od przerzuconych kosztów jest to zasada i mechanizm stosowany w celu ustalenia cen transakcyjnych między powiązanymi podmiotami, takimi jak spółki zależne lub powiązane pod względem kapitałowym. Polega on na określeniu odpowiednich cen, które powinny być stosowane w transakcjach między tymi podmiotami, aby uniknąć nieuzasadnionego przenoszenia zysków między nimi.

- W praktyce wiąże się to z koniecznością dokumentowania takich transakcji i przedstawiania odpowiednich informacji podatkowych w celu potwierdzenia ich zgodności z wymaganiami podatkowymi. Od 2022 roku na polskie podmioty nakładany jest nowy podatek od przerzuconych dochodów, który wynosi 19% kosztów ze wskazanych w ustawie tytułów, poniesionych na rzecz zagranicznych podmiotów powiązanych – komentuje Shraga Weisman, CEO Aurec Home.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma na celu zapewnienie zrównoważonego rozwoju przestrzennego, ochronę środowiska naturalnego, a także uwzględnienie potrzeb i interesów społeczności lokalnych. Jest to ważny instrument regulacyjny, który wpływa na kształtowanie przestrzeni w Polsce i wprowadza odpowiednie zasady planowania i zagospodarowania terenów.

W sejmie trwają prace nad nowelizacją ustawy, w maju br. projekt nowelizacji trafił do drugiego czytania w Sejmie. Planowane zmiany mają uprościć, ujednolicić i przyspieszyć procedury planistyczne tak, by plany miejscowe były wdrażane sprawniej, a procedura planistyczna mogła zamknąć się w okresie kilku miesięcy, a nie lat. W projekcie ustawy uwzględniono m.in. wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego – planu ogólnego oraz nowego aktu planowania przestrzennego – zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI).

- Zaproponowane zmiany ułatwią gminom racjonalne gospodarowanie terenem i uwzględnianie zasad zrównoważonego rozwoju w planowaniu przestrzennym. Pozwolą także w sposób stopniowy urealnić istniejącą w planach miejscowych nadpodaż terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, które nie zostały wykorzystane – dodaje Mariola Żak z Aurec Home.

Reforma planowania przestrzennego zakłada ponadto, że od 2026 r., każda gmina będzie zobligowana do przygotowania strategii rozwoju, która to będzie zawierać kierunki polityki lokalnej, w tym przestrzennej. Według nowych przepisów z początkiem 2026 r. ma także powstać Rejestr Urbanistyczny w wersji online, który przyczyni się do zwiększenia transparentności procesów inwestycyjnych oraz ułatwi zebranie wszystkich danych w jednym miejscu.

Powyższe regulacje prawno-podatkowe mają na celu zapewnienie stabilności rynku nieruchomości, ochronę interesów właścicieli i najemców, a także racjonalne zagospodarowanie przestrzeni i ochronę środowiska naturalnego. Warto śledzić na bieżąco zmian w przepisach, aby mieć możliwości wykorzystania nowych regulacji w celu optymalizacji działań, obniżenia kosztów, uzyskania ulg podatkowych czy uniknięcia kar.