W najbliższym czasie najemców czekają spore podwyżki opłat. Wyjaśniamy zatem, czy umowa najmu nieruchomości musi uwzględniać jakiś limit takich podwyżek.

Można przypuszczać, że rok 2023 nie będzie dobry dla najemców mieszkań. Z perspektywy jesieni 2022 r. widzimy bowiem, że czynsze utrzymują się na wysokim poziomie (ok. 25% większym niż rok wcześniej). Poza tym znacząco wzrosły koszty użytkowania mieszkań. Właściciele lokali przeznaczonych na wynajem oczywiście chcą, aby najemca poniósł wyższe koszty związane np. z ogrzewaniem i podgrzaniem wody. Trudno się dziwić, bo to przecież lokator będzie generował większe koszty poprzez swoje zużycie mediów. Pojawia się jednak pytanie, czy skala wzrostu opłat dla lokatorów może być dowolna. Warto odpowiedzieć na to pytanie i przy okazji wyjaśnić, jak umowa najmu nieruchomości mieszkaniowej może regulować płatność za media. Opisujemy też aspekty dotyczące lokali użytkowych.

Ustawa limituje podwyżki zależne od właściciela mieszkania

Niektórzy właściciele mieszkań mogli już słyszeć o limitach podwyżek czynszu, które przewiduje ustawa o ochronie praw lokatorów (tzn. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Informacje na temat ewentualnych limitów podwyżek mogą wzbudzać niepokój osób posiadających wynajmowane „M”.

Na całe szczęście dla wynajmujących, ustawodawca określił, że limity podwyżek kosztów dotyczące tradycyjnego najmu (innego niż okazjonalny oraz instytucjonalny) nie obejmują opłat niezależnych od właściciela. Mówi o tym artykuł 8a ustęp 8 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zatem umowa najmu nieruchomości mieszkaniowej może wskazywać, że cały ciężar podwyżek kosztu mediów poniesie lokator używający mieszkania w ramach tradycyjnego wynajmu. W przypadku najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, sytuacja jest bardziej oczywista, bo ustawodawca nie przewidział żadnego ograniczenia wzrostu kosztów ponoszonych przez najemcę.

Przy najmie okazjonalnym rosnących opłat może być więcej

Tak zwane opłaty niezależne od właściciela mieszkania mogą być pobierane tylko jeśli lokator nie posiada umowy zawartej bezpośrednio z dostawcą mediów (np. prądu lub gazu). W przypadku najmu tradycyjnego (innego niż instytucjonalny i okazjonalny), ustawodawca przewidział zakaz obciążania najemcy innymi kosztami aniżeli czynsz oraz opłaty niezależne od właściciela (patrz: art. 9 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów). Podobne ograniczenie dotyczy również wynajmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, chyba że umowa najmu nieruchomości mieszkaniowej wprowadza inne zasady.

W przypadku najmu lokali użytkowych też rozliczamy media

Umowa najmu nieruchomości oprócz mieszkań często dotyczy również lokali o charakterze użytkowym. Takich lokali nie obejmują regulacje z ustawy o ochronie praw lokatorów. Informacji o rozliczeniu mediów trzeba zatem szukać wyłącznie w kodeksie cywilnym. Artykuły 670 i 6881 kodeksu cywilnego mówią ogólnie o innych niż czynsz opłatach ponoszonych przez najemcę. Ogólny charakter sformułowań kodeksowych oznacza, że umowa najmu nieruchomości użytkowej (lokalu użytkowego) powinna dokładnie określać zasady rozliczeń za media.

Umowa najmu nieruchomości a media: jest kilka wariantów

Niezależnie od rodzaju wynajmowanego lokalu, ekspert prawny (dobry prawnik do spraw nieruchomości) może pomóc stronom w określeniu odpowiedniego wariantu rozliczeń. Warto pamiętać, że umowa najmu nieruchomości może przewidywać kilka różnych rozwiązań. Oprócz „przepisania” mediów na najemcę, mówimy chociażby o rozliczeniach zaliczkowych lub bezpośrednim opłacaniu rachunków przez osobę albo firmę wynajmującą lokal.