Stan dzisiejszy

Rynek komercyjny z szczególnością rynku lokali handlowych wykazywał się w poprzednich latach podobną specyfiką jak rynek mieszkaniowy. Wstrząs tektoniczny, którego fale powoli się wytłumiają (początek 2010 r.) miał źródło w USA i głównie dotyczył rynku amerykańskich domów. Jednak w bardzo krótkim czasie zanim objął całą gospodarkę światową co oczywiste również pochłonął rynek nieruchomości komercyjnych. Po rozkwicie i pewnych symptomach nasycenia tego typu nieruchomościami na zachodzie, dziś rynek ten przeżywa tam okres wyraźnej korekty koniunktury.

W Polsce ciekawym zjawiskiem było pojawienie się tzw. galerii handlowych. Nazwa ta, niezbyt fortunna została wymyślona celem dodania prestiżu wielkogabarytowo molochom podzielonym na sklepy, które ze sobą sąsiadują. Tak naprawdę są to centra handlowe chcące odróżnić się od innych. Miejsca te stały się miejscami dużych zakupów i co za tym idzie sprawnego wysysania pieniędzy z naszych kieszeni. Mimo tego w Polsce tego typu obiekty stały się bardzo popularne i Kraków nie odstaje od reszty kraju. Abstrahując od specyfiki marketingowo-handlowej, wydawałoby się, że galerie handlowe powinny zachwiać dotychczas niewzruszonymi cenami najmu prestiżowych lokali usytuowanych przy najatrakcyjniejszych ulicach największych polskich miast.

Najemcy którzy dotychczas siłą rzeczy chcąc utrzymać solidną pozycję reprezentowanych przez siebie marek mieli swoje sklepy w centrach miast natychmiast uciekli do galerii handlowych, bowiem jak wspomniałem ten koncept handlowo-marketingowy w Polsce spotkał się z bardzo pozytywnym odzewem ogółu konsumentów. W efekcie w ścisłych centrach miast zostały jedynie placówki banków lub firm usług finansowych oraz przedstawicieli HoReCa (hotele, restauracje, puby etc.). Dla właścicieli lokali w centrach miast sytuacja była o tyle szczęśliwa, iż bardzo rozwinął się sektor bankowo – usługowy, który zazwyczaj musi mieć swoje placówki w reprezentacyjnych miejscach. W Krakowie mimo exodusu firm do tzw. galerii handlowych (najlepszym przykładem masowej wręcz nie tylko w Krakowie przeprowadzki są handlowcy sprzedających odzież) stawki wynajmu prestiżowych lokali nie uległy załamaniu.

Ciekawe zjawisko miało miejsce natomiast w Łodzi. Podobnemu masowemu exodusowi nie zdołała się uporać słynna ulica Piotrkowska. Będąca od lat klasycznym obszarem skupiającym najlepsze marki handlowe, wyraźnie straciła na prestiżu gdy powstał nieopodal kompleks CH Manufaktura. Poniżej porównanie cen najmu w lokalach handlowych w ścisłych centrach głównych miast oraz galeriach handlowych na przełomie 2009/2010 r:

Zestawienie: Opracowanie własne – Północ Nieruchomości S.A.

Skąd dość spory zakres widełek stawek? Aby to sprecyzować, należy dokonać rozróżnienia nowopowstałej powierzchni handlowej na dwa typy. Dla potrzeb tego artykułu przyjmijmy, że będą to rodzaje A oraz B. Różnica pomiędzy tymi dwoma rodzajami polega na tym, że w centrach handlowych typu A, sztucznie nazywanymi „galeriami handlowymi” występują w większej ilości marki premium oraz czasami przykłady marek luksusowych (Np. MontBlanc w Galerii Kaziemierz). W centrach handlowych typu B przeważają marki których pozycjonowanie na rynku jest trochę niższe. Praktycznie w ogóle nie występują w takich centrach marki ekskluzywne.

Dodatkowym rozróżnikiem tych dwóch lig jest występowanie kompleksów sal kinowych w typie A (co jest regułą), choć przy kilku  przedstawicielach „niższej ligi” również znajdują się kina (np. CH Zakopianka, Krokus). Krakowskimi przykładami typu A są: Galeria Krakowska, Galeria Kaziemierz oraz Bonarka City Center. Pewnym znakiem zapytania pozostaje klasyfikacja CH Plaza. Typ B reprezentują Solvay Park, Park Handlowy Zakopianka, M1, Krokus (jedno z pierwszych centrów handlowych w kraju) oraz CH Czyżyny. To rozróżnienie jest odpowiedzią na pytanie skąd zauważamy tak dość duży zakres cenowy najmu centrów handlowych (oprócz kryterium powierzchni zajmowanej przez najemcę). Typ A występuje w górnej cześci tego zakresu, typ B w dolnej.

W przypadku lokali w zabudowie mieszkalnej (partery kamienic) zasada pozostaje niezmienna od lat. Im bardziej w centrum tym droższy lokal, a co za tym idzie droższa marka którą stać na najem takiego lokalu.

Przyszłość

Niewątpliwe na uwagę zasługuje fakt ewidetnego nasycenia typową powierzchnią handlową. Możemy zapomniec na kilka dobrych lat o gwałtownych ruchach cenowych stawek wynajmu. Jak łatwo się domyśleć są one wprost związane z kondycją najemców, ona zaś wynika z naszej siły nabywczej. Jeśli więc nie nastanie jakies gwałtowne trzęsienie ziemii w gospodarce, czego efektem byłoby strukturalne pogorszenie się zasobności naszych portfeli, ceny najmu powierzchni handlowych nie będą się gwałtownie zmieniać. Sytuacja w Krakowie wygląda analogicznie, zwłaszcza po oddaniu do użytkowania centrum handlowego Bonarka (ponad 90 tys. m² gdzie znajduje się około 250 sklepów).

Ta głośna inwestycja oddana z listopadzie 2009 r. przez węgierskiego dewelopera TriGranit na długi czas niewątpliwe nasyci Kraków nowoczesną powierzchnią handlową. W styczniu tego roku wciąż widac było lokale które nie mają jeszcze najemców. Mamy zatem sytuację w której zapanowała swoista równowaga pomiędzy tradycyjna powierzchnią handlową w centrum Krakowa, a nowym typem tejże powierzchni – galeriami handlowymi. Czy w efekcie oznacza to, iż na nic więcej nie ma już miejsca?

Starając się patrzeć w perspektywie dającej się z grubsza przewidzianej przyszłości wydaje się, że krakowski rynek nieruchomości handlowych będzie szukał głębszej specjalizacji. Jednym z przykładów takiej tendencji może być swego rodzaju podział specjalizacyjny centrów handlowych. Wynikiem tego może być powstanie wyprzedażowych centrów handlowych. Jest to miejsce w którym swoje produkty sprzedają firmy odkupujące zeszłoroczne kolekcje od właścicieli marek jak i normalne sklepy firmowe, które w ten sposób pozbywają się nie sprzedanych kolekcji. Jak daje się zauważyć dominantą tutaj jest znów branża tekstylna która zdecydowanie przeważa ilościowo wsród podmiotów zainteresowanymi dobrymi lokalami handlowymi. Przykładem takiego „multisklepu” jest Outlet Factory mające swoje lokalizacje w warszawskim Ursusie, Poznaniu i Wrocławiu.

Zlokalizowane w umiarkowanie atrakcyjnej dzielnicy Warszawy centrum handlowe ma stałą grupę klientów którzy aspirują do statusu posiadaczy dobrych i markowych rzeczy, jednak nie są w stanie pozwolic sobie na najdroższe, aktualne towary u danego sprzedawcy. Czy w Krakowie jest szansa na podobną specjalizację? Wydaje się że tak, bowiem Kraków będący miastem uniwersyteckim może zapewnić takim galeriom handlowym/centrum handlowych sporą grupę potencjalnych klientów jakim są studenci i absolwenci. Oni wszak i tak w przeważającej mierze pozostają u nas na stałe po uzyskaniu dyplomu. Własciciele dobrych lokali w centrach miast są natomiast skazani na koniunkturę w branży HoReCa oraz finansowo- usługową. Z racji przeważającego profilu tego typu podmiotów, ich kondycja będzie determinować stawki wynajmu.

Podsumowanie

Od dwóch lat żyjemy w zupełnie nowej rzeczywistości gospodarczej. Prostym przełożeniem tego jest siła nabywcza nas wszystkich. Póki nie widać by nabrała ona nowej mocy, póty sklepy muszą liczyć się z brakiem rosnących zysków w najbliższym roku. Wynikiem tego jest stała zdolność finansowa co wytrąca argumenty właścicielom centrom handlowych w podnoszeniu stawek wynajmu. I koło się zamyka. Jak podałem powyżej stawki wynajmu są liczone w euro, a niekorzystny kurs tej waluty zwłaszcza w 2008/2009 r. względem złotówki jeszcze bardziej ostudził nastroje handlowców. Rok 2010 r. dla centrów handlowych wydaje się bardziej rokiem walki o zachowanie status quo niż rokiem w którym należy planować podwyżki wynajmu lokali handlowych.

Witold Zamorski
Dział analiz – Północ Nieruchomości S.A.