Od roku 2004 notujemy w Polsce stały wzrost liczby oddawanych do użytku mieszkań (przy czym dla uproszczenia, mówiąc o mieszkaniach, bierze się pod uwagę także domy jednorodzinne, szeregowe i bliźniacze).

Według wstępnych danych, w okresie styczeń–wrzesień 2009 r. oddaliśmy do użytku 114 711 mieszkań, tj. o 6,7 proc. więcej niż przed rokiem i o 31,9 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2007 r. Wzrost ten zawdzięczamy głównie deweloperom budującym mieszkania na sprzedaż lub wynajem oraz budującym na wynajem gminom, TBS-om i zakładom pracy; efekty budownictwa indywidualnego i spółdzielczego (w tym samym okresie w stosunku do roku ubiegłego) spadły.

Obecnie spośród nowo budowanych mieszkań tylko niespełna 10 proc. to mieszkania na wynajem lub spółdzielcze lokatorskie (których pewnie w ogóle by się nie budowało, gdyby nie preferencyjny kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego). Deweloperzy z reguły wynajmują te lokale mieszkalne, których chwilowo z jakichś przyczyn nie mogą sprzedać, a ich planowe budowy na wynajem choć się zdarzają, to rzadko (i z zamiarem uzyskania dość wysokiego czynszu). Zatem popyt na budowę generują zasoby finansowe pozostające w rękach osób nabywających mieszkania na własność (w tym uzyskiwane przez te osoby kredyty).

Najpierw rosło, teraz spada

Długookresowy wzrost liczby budowanych mieszkań w latach 2004–2009 spowodowany był dwoma czynnikami: ogólnym wzrostem gospodarczym (przynoszącym wzrost popytu także na mieszkania) i gwałtownym wzrostem dostępności kredytów. Na ten drugi czynnik złożyły się zarówno spadek oprocentowania do kilku punktów procentowych rocznie (z niskim oprocentowaniem kredytów we frankach szwajcarskich włącznie), jak i złagodzenie wymogów dotyczących kredytobiorców (w tym dotyczących oceny zdolności kredytowej), wydłużenie czasu spłaty kredytu (nierzadko trafiały się oferty kredytów, które miały być spłacane ponad 50 lat) i podwyższenie udziału kredytu w cenie zakupu mieszkania (często do 100 proc. ceny, a zdarzało się, że nawet powyżej 100 proc.).

Podobne tendencje spowodowały kryzys finansowy – najpierw w USA, a następnie w innych krajach. A skoro mamy kryzys, to oba powyższe czynniki uległy znacznemu ograniczeniu. Na wzrost popytu spowodowany wzrostem gospodarczym kraju możemy liczyć w bardzo ograniczonym wymiarze (o ile w ogóle będziemy mieli wzrost), a dostępność kredytów spadła gwałtownie i choć obecnie nieco się poprawia, to w żadnym wypadku nie powróci dawne prosperity, a jeśli zapowiedzi nadzoru bankowego przyjmą kształt realny, to ponownie wyraźnie zmaleje.

Skoro mamy kryzys, to rozbuchana produkcja domów i mieszkań spotyka się z coraz mniejszym popytem, a reakcją rynku musi być wcześniej lub później ograniczenie podaży. Symptomy tego już mamy. Obserwujemy spadek aktywności inwestorów w zakresie nowych inwestycji mieszkaniowych. W ciągu dziewięciu miesięcy br. rozpoczęto budowę o 23,8 proc. mniejszej liczby mieszkań niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Liczba wydanych pozwoleń na budowę zmniejszyła się w porównaniu z okresem styczeń–wrzesień 2008 do 138 566 mieszkań, tj. o 23,2 proc. O 37,1 proc. spadła liczba rozpoczętych budów, a o 19,9 proc. – całkowita liczba mieszkań, na których budowę uzyskano pozwolenie.

Nieco inaczej mogą kształtować się obroty, których wielkość może rosnąć mimo spadku liczby sprzedawanych mieszkań – głównie z powodu wzrostu cen mieszkań. Nakłady na budowę mieszkań w budynkach wielolokalowych w latach 2004–2009 wzrosły w Polsce średnio od ok. 2400 zł/m² do prawie 4000 zł/m² p.u.¹  Rynkowa cena mieszkań (nowych i używanych) także rosła i w normalnych warunkach rosłaby tak aż do wejścia Polski do strefy euro. Ale skoro mamy kryzys finansowy i raczej oddala się data przyjęcia przez Polskę wspólnej waluty, to wzrost cen może ulegać różnym fluktuacjom związanym bardziej ze spadkiem realnego popytu niż ze spodziewanym wzrostem ceny przy okazji zmiany waluty².

Do ważnych zjawisk należy zaliczyć dziś konkurowanie rynku pierwotnego i wtórnego. Ceny na rynku wtórnym generalnie są niższe, na co wpływa nie tylko wiek i gorszy standard mieszkań, ale także wyprzedaż po symbolicznych cenach mieszkań komunalnych, zakładowych i spółdzielczych (generowana przepisami nakazującymi obniżki cen lub umożliwiającymi duże obniżki).

Życie na kredyt

Chociaż generalnie liczba transakcji na rynku nieruchomości w latach 2004–2009 wykazywała umiarkowane wzrosty i spadki (szacuje się, że obecnie wynosi od 400 do 500 tys. transakcji rocznie), to w roku 2008 wyraźnie zmalała. Natomiast wartość transakcji generowana wzrostem cen stale rosła, także w 2008 r. Oznacza to, że mieliśmy coraz większy rozdźwięk między ceną 1 m² mieszkania a średnią pensją i jeśli zahamowany zostanie wzrost wynagrodzeń, ta różnica zwiększy się jeszcze bardziej. Oznacza to także, że głównym czynnikiem generującym wzrost popytu w ostatnich latach był tani kredyt, a nie wzrost dochodów ludności. Pokazuje to również, że część osób wcześniej zamierzających nabyć mieszkanie zrezygnuje z zakupu na rzecz wynajmu, część zredukuje wymagania co do powierzchni i standardu kupowanych mieszkań, część zakupi mieszkanie na rynku wtórnym, niektórzy wyremontują to, które mają, a część w ogóle zrezygnuje ze zmiany swojej sytuacji mieszkaniowejⁱ.

Malejący popyt spowoduje pewien spadek cen, ale prawdopodobnie zbyt mały, by samodzielnie wywołać znaczący wzrost popytu. Musi to spowodować spadek rozmiarów budownictwa mieszkaniowego.

W tej sytuacji niektórzy inwestorzy z nadzieją patrzą na wciąż niezaspokojone i rosnące potrzeby mieszkaniowe, nieustannie szacowane w Polsce na ok. 2 mln mieszkań, przy czym na wielkość tę składa się różnica między liczbą gospodarstw domowych a liczbą mieszkań (obecna i przewidywana). Potrzeby te jednak nie przekładają się wprost na realny popyt, gdyż lepiej zarabiające grupy ludności zdążyły już zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, czasem nawet po wielekroć (kupując mieszkania na wynajem, mieszkania dla dzieci, mieszkania w miejscowościach wczasowych, garsoniery itp.). Trzeba też pamiętać, że liczba ludności ogółem spada, więc rosną szanse młodych na otrzymanie mieszkania w spadku. Ponadto wzrost liczby gospodarstw domowych wygenerowany został w ostatnich latach przez przyrost gospodarstw jednoosobowych (spowodowany zmianami kulturowymi i stylu życia oraz wydłużeniem średniego wieku), a ich udział w ogólnej liczbie gospodarstw nie będzie rósł w nieskończoność.

Co robi państwo

Nie napawa optymizmem także polityka mieszkaniowa państwa. Skala finansowego wsparcia dla mieszkalnictwa spadła w ostatnich latach, a w tym roku dokonano również likwidacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, nie informując na razie, co dalej z rządowymi programami finansowanymi dotychczas z tego funduszu. Jedynym wyraźnym instrumentem finansowego wsparcia jest obecnie kredyt udzielany w ramach programu „Rodzina na swoim”, którym usiłuje się podtrzymywać koniunkturę na budownictwo na własność (zniósłszy uprzednio ograniczenia w jego udzielaniu osobom, które wcale wsparcia nie potrzebują). Za pomocą tego programu nie da się jednak dokonać przełomu w tendencjach spadkowych, m.in. ze względu na ograniczone możliwości Funduszu Dopłat, z którego finansowane są dopłaty do odsetek od kredytów udzielane w ramach tego programu.

Wypada dodać, że na wyniki budownictwa mieszkaniowego ma wpływ także wiele innych czynników. Tu wymieniono tylko ważniejsze. Wydaje się jednak, że to one będą miały decydujący wpływ na koniunkturę w budownictwie mieszkaniowym w najbliższym czasie.

Co dalej?

Jakie zatem można przedstawić prognozy na przyszłość? Po pierwsze, wszystko wskazuje na to, że spadać będzie zarówno popyt, jak i rozmiary budownictwa mieszkaniowego, ceny zaś mogą ulegać nieprzewidzianym fluktuacjom (niekoniecznie spadać). W niektórych dużych miastach Polski (tam, dokąd ludzie przeprowadzają się w poszukiwaniu pracy) mogą one nadal stabilnie rosnąć.

Po drugie, podejmowanie inwestycji mieszkaniowych w większości miast i w ogóle regionów Polski jest obecnie obciążone wysokim ryzykiem.

Po trzecie, powrót do stałych tendencji wzrostowych nie nastąpi bez powrotu stabilnego wzrostu gospodarczego i poprawy (w stosunku do stanu obecnego) dostępności kredytów.

Po czwarte, istnieją możliwości poprawy wyników budownictwa mieszkaniowego w segmencie budownictwa na wynajem. Tam bowiem kryje się obecnie ogromny niezaspokojony popyt – tyle że nie na mieszkania o wysokim czynszu (a często jest to popyt na mieszkania o czynszu zbyt niskim, by utrzymać budynki, więc władze publiczne musiałyby do tego utrzymania dopłacać). Możliwości potencjalnych najemców są jednak bardzo zróżnicowane i zmieniają się w czasie.

Rozwój tego segmentu wymaga więc zmiany polityki gmin (inspirowania przez nie rozmaitego, a nie tylko gminnego budownictwa na wynajem, i to budownictwa o bardzo zróżnicowanych czynszach). Pociągałoby to za sobą także zmianę podejścia inwestorów prywatnych (w tym deweloperów), którzy pewnie powoli przywykną do tego, że skończyły się czasy szybkiego zarabiania na sprzedaży, a zaczyna okres wieloletniego „ciułania” na najmieⁱⁱ.

www.ppg.gda.pl

Ewa Bończak-Kucharczyk - była wiceprezes Urzędu Mieszkalnictwa, właścicielka i zarządzająca portalem poświęconym mieszkalnictwu, nieruchomościom i gospodarce miejskiej: www.minigo.pl 

¹ Powierzchni użytkowej.
² Należy pamiętać, że tendencje rozwojowe, poziom zarobków i tym samym poziom cen są zróżnicowane w różnych miastach i rejonach kraju, a więc średnie dla Polski nie oddają zróżnicowania sytuacji w poszczególnych regionach.
ⁱ Głównym czynnikiem generującym wzrost popytu w ostatnich latach był tani kredyt, a nie wzrost dochodów ludności.
ⁱⁱ Istnieją możliwości poprawy wyników budownictwa mieszkaniowego w segmencie budownictwa na wynajem. Tam bowiem kryje się obecnie ogromny niezaspokojony popyt.