Międzynarodowe porównania cen mieszkań zwykle dotyczą całych państw. Takie analizy wykonywane w obrębie Unii Europejskiej wskazują, że Polska na tle wielu krajów (np. Niemiec, Szwecji, Czech oraz Węgier) cechuje się względną stabilnością cen metrażu. Znacznie trudniejsze jest znalezienie porównywalnych informacji z różnych metropolii Starego Kontynentu. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, jak trzy największe miasta Polski pod względem zmian cen mieszkań wyglądają na tle dużych ośrodków miejskich z różnych krajów Europy.

Ceny metrażu w niemieckich miastach wzrosły niepokojąco szybko

Coroczny raport Europejskiej Federacji Kredytu Hipotecznego (EMF - European Mortgage Federation) jest ciekawym źródłem danych, które dotyczą nie tylko rynku kredytów mieszkaniowych. We wspomnianym opracowaniu znajdziemy porównanie dotyczące zmian cen nieruchomości mieszkaniowych z największych miast Starego Kontynentu. Taka analiza prezentuje nominalne zmiany cenowe dla lat 2007 - 2017 przy uwzględnieniu 2007 r. jako okresu bazowego (wartość indeksu cen = 100).

Na poniższym wykresie można sprawdzić, jak w 2017 r. wyglądały ceny mieszkań z wybranych europejskich metropolii względem poziomu sprzed 10 lat. Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl uwagę zwraca fakt, że dane dla trzech niemieckich miast (Berlina, Hamburga oraz Monachium) zostały podane łącznie. Wynika to z ograniczeń w dostępie do danych. Co ciekawe, właśnie taki łączony indeks dla trzech niemieckich metropolii osiągnął najwyższy poziom w 2017 r. (189). Podana wartość wskazuje na wzrost nominalnych cen mieszkań aż o 89% względem 2007 r.

Osoby interesujące się niemieckim rynkiem mieszkaniowym wiedzą, że taki wynik dobrze odzwierciedla rzeczywistość. Lata niskich stóp procentowych w połączeniu z migracją do metropolii i napływem imigrantów sprawiły, że niemiecki rynek mieszkaniowy zupełnie zmienił swoje oblicze. Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl kiedyś był on ostoją cenowej stabilności. Obecnie sytuacja przedstawia się zupełnie inaczej, a ceny mieszkań z takich miast jak Monachium, osiągają astronomiczny poziom (średnio 8000 euro/mkw. na rynku pierwotnym).  

Dane z poniższego wykresu wskazują, że oprócz niemieckich metropolii, bardzo dużym dziesięcioletnim wzrostem cen mieszkań cechowały się również inne miasta. Chodzi o Budapeszt (+57%), Londyn (+67%), Sztokholm (+71%) oraz Wiedeń (+67%). Zupełnie inne wyniki odnotowano dla trzech polskich metropolii, które na tle wielu innych ośrodków miejskich wyróżniają się stabilnością cen mieszkań. Mowa o Warszawie (-6% w latach 2007 - 2017), Krakowie (-16%) oraz Łodzi (-7%). Pod względem skali spadków cen od czasu hipotecznego boomu (2007 r.), bezkonkurencyjne pozostają Ateny (-44%). Taka potężna korekta cenowa wynikała między innymi z ogromnych kłopotów greckiej gospodarki.  

Wzrosty cen z Budapesztu również mogą budzić pewien niepokój

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w ramach uzupełnienia postanowili rozszerzyć analizę EMF i sprawdzić, które metropolie cechowały się największym wzrostem cen nieruchomości mieszkaniowych od 2013 r. Wybór tego roku jest oczywiście nieprzypadkowy. W 2013 r. na większości europejskich rynków mieszkaniowych notowano bowiem cenowe minima. Później koniunktura w „mieszkaniówce” zaczęła się poprawiać (wraz z szybszym wzrostem gospodarczym).

Poniższa tabela prezentuje nominalne indeksy cenowe z 2017 r. dla miast, które zostały uwzględnione również na wykresie. Warto zwrócić uwagę, że tym razem rokiem bazowym jest 2013 (indeks = 100). Po przekształceniu danych EMF okazuje się, że w trzech polskich metropoliach nominalne ceny mieszkań wzrosły o 5% (Kraków), 8% (Łódź) oraz 11% (Warszawa).

Nie są to niepokojąco duże wzrosty. Sytuacja zupełnie inaczej przedstawia się w przypadku Budapesztu (wzrost o 95% względem 2013 r.), Amsterdamu (+49%), Berlina/Hamburga/Monachium (+45%), Dublina (+57%), Londynu (+46%) oraz Sztokholmu (+45%). Największy niepokój może budzić sytuacja węgierskiej stolicy. Po latach cenowej flauty, Budapeszt wszedł w fazę zbyt szybkich wzrostów cen mieszkań. Odpowiedzialność za to ponosi również węgierski rząd, który dodatkowo stymuluje „mieszkaniówkę” przy pomocy programu hojnych dopłat kredytowych CSOK (dość podobnego do polskiego MdM-u).