W roku 2012 trend spadkowy na rynku budowlanym wyniósł 2%, jednak na ten rok przewidywany jest jeszcze większy. Opóźniające się inwestycje, wyhamowanie na rynku budownictwa drogowego, wstrzymane budowy – wszystko to przekłada się nie tylko na pogarszającą się kondycję finansową firm budowlanych. Jest także wyzwaniem dla deweloperów rozpoczynających nowe inwestycje. Czy w związku ze zmianami na rynku inwestorzy kierują się nowymi kryteriami przy wyborze wykonawców prac? A jeśli tak, to jakimi?

 Doświadczenie

Reputacja wykonawcy i jego doświadczenie to elementy niezmiernie istotne w każdej branży. Jednak w obliczu zmian na rynku budowlanym sytuacja się nieco zmieniła. Nierentowność kontraktów z sektora publicznego wpłynęła na płynność finansową nie tylko małych firm budowlanych, ale także uznanych, dużych firm zajmujących się kompleksowym wykonawstwem. Według danych firmy Euler Hermes, w roku 2012 w Polsce upadło aż 941 firm, czyli o 28% więcej niż rok wcześniej.
Branżą najbardziej dotkniętą bankructwami było właśnie budownictwo. Blisko 60%   wszystkich upadłości (273 firmy) dotyczyło firm budowlanych. To aż 87% więcej niż w roku 2011. Dlatego, znaczenie reputacji wykonawcy schodzi na dalszy plan. Nie bez znaczenia natomiast pozostaje wiedza techniczna i doświadczenie kluczowej kadry kierowniczej nabyte podczas realizacji innych projektów oraz partnerskie podejście do inwestora. W obecnej sytuacji rynkowej ważnym aspektem jest również elastyczność oraz kreatywność generalnego wykonawcy w zakresie tzw. Value Engineering, czyli proponowania rozwiązań obniżających koszty wykonywanych robót budowlanych, z równoczesnym zachowaniem założeń projektowych, funkcjonalności i jakości obiektów budowlanych.

Rynek inwestora

W latach 2006 - 2009 to wykonawcy dyktowali ceny usług budowlanych. W chwili obecnej rynek usług budowlanych należy zdecydowanie bardziej do inwestora, któremu o wiele łatwiej jest wybrać lepszego wykonawcę z budżetem niższym, niż założony w kosztach wynikających z kosztorysów inwestorskich.

– Można śmiało powiedzieć, że dla niektórych zakresów prac ceny uległy obniżce nawet o 20-30% - mówi Sebastian Bieńkowski, Dyrektor Techniczny Angel Poland Group. Jednak niskie kosztowo oferty to także większe ryzyko. – Kryzys to jednak także zagrożenie w postaci generalnych wykonawców, którzy pomimo zadeklarowanych niskich wycen nie są w stanie dokończyć realizacji inwestycji ani w terminie, ani w założonym budżecie. Dlatego tak duży nacisk kładziemy obecnie na strukturę oraz analizę stabilności finansowej potencjalnych wykonawców prac – dodaje Bieńkowski.

Siła i struktura

– Struktura generalnego wykonawcy jest niezwykle ważna, zwłaszcza w obecnej sytuacji rynkowej – podkreśla Ron Ben Shahar, współwłaściciel Angel Poland Group. Czołówka generalnych wykonawców to głównie firmy z kapitałem zagranicznym. Polskie firmy mają obecnie o wiele większe problemy ze standingiem finansowym, przez co plasują na zdecydowanie gorszej pozycji w konkurencji z większymi i często bardziej prężnymi firmami zagranicznymi. Gwarancje bankowe firm - matek stanowią nieocenione zabezpiecznie w razie potencjalnych problemów firmy - córki. Umożliwiają one ukończenie inwestycji na wypadek problemów finansowych przy innych projektach.

 - Obecnie jednym z najważniejszych aspektów dla Inwestora jest kondycja finansowa generalnego wykonawcy – mówi Chris Vaughan, Development Director firmy Northstar Developments. Podczas przetargów inwestor dokładnie analizuje sprawozdania finansowe oferentów, a także potencjalne zagrożenia wynikające z realizacji innych projektów. Inwestorzy, w tym banki, które często współfinasują projekty, wymagają także zdecydowanie wyższych zabezpieczeń w formie wyższych gwaracji bankowych oraz gwaracji dobrego wykonania.

Zaufanie

Wybór generalnego wykonawcy to niezwykle ważna kwestia dla każdego inwestora.
W przypadku rynku nieruchomości mieszkaniowych ważny jest dodatkowy apekt – wielu potencjalnych klientów ze szczególną ostrożnością podchodzi do rynku pierwotnego, właśnie ze względu na potencjalne problemy w trakcie trwania procesu konstrukcyjnego. A zakup mieszkania to poważna decyzja finansowa. Stąd przed inwestorem stoi dodatkowe wyzwanie – przekonanie potencjalnego klienta, że zainwestowane środki będą w pełni bezpieczne.